Как оформить дарственную на квартиру: документы, образец

Задумываясь о дорогостоящем подарке в виде недвижимости, важно понимать, как правильно оформить дарственную на квартиру. Потому что несоблюдение требований законодательства к условиям сделки повлечет ее недействительность.

Дарственная: что это такое и ее особенности

Договор, позволяющий совершить сделку по безвозмездной передаче вещи в собственность при жизни дарителя, называется дарственной.

К особенностям дарения относят:

• безвозмездный характер (даритель ничего не получает взамен отторгаемой вещи);
• обязательность регистрации документа в Регпалате, когда передается жилье или земля;
• переход права собственности как последствие подписания и регистрации;
• обоюдное согласие сторон договора.

Согласие выражается путем подписания дарственной обеими сторонами. Если впоследствии окажется, что дар был передан под давлением, это обстоятельство будет являться причиной для оспаривания передачи собственности.

Кроме того, к процедуре дарения применяются общие правила совершения гражданских сделок:

• законность прав на даримое имущество;
• свобода вступления в сделку;
• дееспособность.

Правило обладания дееспособностью касается только дарителя, так как это он отторгает свою недвижимость в пользу близкого родственника или третьего лица. Поэтому несовершеннолетние или признанные недееспособными граждане могут лишь получить жилье в дар, но не дарить.

Одаряемые могут быть любыми лицами, однако из их числа тоже есть исключения. Так не могут получать в дар имущество:

• должностные лица, оказывающие услуги или помощь дарителю и его родным (например, педагог от обучающегося);
• бизнес-компании и прочие коммерческие юрлица, если дарителями выступают тоже коммерческие фирмы;
• дети до 18 лет без согласия родителей.

Данные подарки запрещены, так как содержат сомнительные намерения (взятка, стремление скрыть куплю-продажу или «отмыть» средства).

Подарить можно как всю квартиру, так и половину ее или иную часть.

Виды и формы договора дарения

В силу того, что передача права на недвижимую собственность нуждается в регистрации, подарить квартиру можно только сразу после подписания договора и обращения в регистрирующий орган. Нельзя отложить сделку во времени, пообещав подарить потом. То есть, вид может быть лишь один – подарить здесь и сейчас.

Форма дарственной может быть:

• простой письменной;
• нотариальной.

Необходимости нотариально составлять дарственную нет. Однако присутствие нотариуса в качестве специалиста может выступать свидетельством чистоты сделки.

Когда к его услугам не прибегают, договор на дарение квартиры пишется в простой форме.

Как оформить дарственную на квартиру самостоятельно

При самостоятельном оформлении дарственной стоит быть максимально внимательным. Ошибки в договоре или нарушение правил заключения сделки часто становятся причиной оспаривания дарения. Главное – четко указать в нем:

1. Кто дарит и кому (ФИО, адреса).
2. Что дарится (объект, его место расположения, технические характеристики, особенности, которые выделяют из прочего имущества).
3. Законность права дарителя распоряжаться недвижимостью и на основании чего она возникла (выписка из БТИ и Росреестра или свидетельство о праве собственности, договор на покупку, обмен квартиры, другая дарственная, ордер и проч.).
4. Место и дата составления дарственной.
5. Данные нотариуса, если он заверяет договор; родителей, когда дар передается несовершеннолетним.
6. Цена объекта недвижимости.
7. Число договоров дарения (обычно – 3 – для сторон и Росреестра).
8. Личные подписи сторон сделки.

При желании, включают пункты касательно проживания в передаваемой квартире родственников и прочие, не противоречащие сущности дарения условия.

До момента регистрации сделки стороны могут отказаться от ее совершения, после возврат имущества возможен лишь в отдельных случаях.

А вот отменить дарственную можно только при:

• покушении одаряемого на жизнь дарителя (а также побоях, угрозах и проч.);
• халатности нового владельца, если она может привести к уничтожению жилья;
• резком ухудшении состояния здоровья или дохода дарителя.

Факт, служащий причиной для отмены дарения по положениям ГК РФ, нужно будет доказать в суде.

На долю в квартире

Иногда есть необходимость подарить не всю жилплощадь, а только долю в ней. В таком случае, при составлении дарственной стоит:

• указать на размер доли: 1/2, 1/3 и т.п.;
• заручиться согласием прочих собственников (дается в нотариальной форме);
• если имущество находится в общей собственности, то сначала произвести выдел доли собственникам, а потом только переходить к дарению.

Сделать подарок в виде комнаты в коммунальной квартире можно по тому же принципу. Если дарственная составлена в обход этого правила, то стоит переделать документ, чтобы не возникло спорных ситуаций.

На ипотечную недвижимость

Совершение передачи прав на квартиру в ипотеке невозможно в силу того, что такая собственность до конца погашения займа является залогом по обязательству собственника перед финансовой организацией. Таким образом, сделки по дарам с обременением на квартиру не осуществляются.

С особенностями дарственной на дом и земельный участок между близкими родственниками можно ознакомиться тут.

О нюансах договора дарения между юридическими и физическими лицами читайте здесь.

О плюсах и минусах дарственной читайте тут.

Без присутствия одаряемого

Недвижимое имущество может быть передано и без присутствия самого одаряемого, если от его лица действует представитель:

• родитель;
• опекун;
• агент по доверенности.

На выполнение существенных условий сделки отсутствие одаряемого влияет только при неявке не только самого лица, но и представителя. Права, возложенные на другого человека (представляющего одаряемого), должны быть подтверждены (свидетельством о рождении, усыновлении, доверенностью).

Чтобы представитель мог подписать дарственную и зарегистрировать сделку, его данные также заносятся в текст документа.

На несовершеннолетнего ребенка

Для получения дара несовершеннолетним гражданином, нужно одобрение сделки родителями. Один из них в качестве представителя ставит подпись на дарственной рядом с отпрыском 14-17 лет, или подписывается вместо него, если ребенок младше указанного возраста.

С правом пожизненного проживания дарителя

Для того, чтобы подстраховаться и не быть выселенным новым хозяином, в договор дарения часто включают пункт о пожизненном проживании дарителя или его близких.

Однако, как показывает практика, в такой ситуации выгоднее заключить договор пожизненной ренты, подразумевающей невозможность плательщика ренты выселить прежних владельцев. К тому же под ренту отчуждается имущество без права продажи до момента смерти получателя ренты.

После смерти дарителя

Дарственная с условием передать квартиру в будущем, после ухода из жизни дарителя – ничтожно. Если нужно передать жилье посмертно (после смерти собственника), то следует составить завещание. Правда, наследнику в таком случае необходимо будет уплатить налог от стоимости получаемой недвижимости.

А вот обязательство вернуть дар, если умрет одаряемый – вполне законно. Правда, для осуществления такого перехода требуется прописать его в договоре дарения.

Оформление договора дарения квартиры у нотариуса

При составлении договора у нотариуса следует помнить, что его услуги не бесплатны. Их стоимость состоит из нотариального сбора (единого, прописанного в НК) и тарифа отдельной конторы, куда обращаются стороны.

Для заверения сделки у нотариуса, сторонам нужно подойти в бюро со всеми необходимыми документами. Когда специалист убедится в достоверности документов, он составит дарственную или заверит заранее составленный лицами вариант, выдаст сторонам по одному экземпляру, а третий отправит в Росреестр.

Содержание самой дарственной отличаться не будет.

Образец документа

Скачать бланк договора дарения квартиры (.docx)

Какие нужны документы?

Переход прав на недвижимость должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но для передачи документов в него, граждане должны обратиться в МФЦ, куда они предоставят весь перечень необходимого:

1. 3 экземпляра дарственной.
2. Паспорта сторон (и представителей, если есть).
3. Документы на даримую квартиру.
4. Акт приема собственности (акт приема передачи).
5. Квиток погашенной госпошлины.

Если стороны являются близкими родственниками, они также предоставляют документы, которые могут удостоверить родство (документы о рождении, о браке). О том, кто является близким родственником по Семейному кодексу РФ, читайте в этой статье.

Процедура регистрации сделки

Порядок оформления прост: составить договор дарения, собрать остальные документы и подать их на регистрацию. Присутствовать при подаче должны обе стороны или их представители (в этом случае им нужно иметь при себе доверенность). Все бумаги сотрудник МФЦ отправит в регистрирующий орган.

Сама перерегистрация производится уже без участия сторон, документы будут проверены в течение 3-7 дней. После права на квартиру перейдут к одаряемому.

При подаче документов можно попросить сразу сделать выписку о приобретаемых новым владельцем правах на жилплощадь. Для этого нужно просто написать заявление на ее выдачу.

От составления договора до дня подачи документов должно пройти не больше 7 дней. Именно неделей исчисляется срок действия незарегистрированной дарственной. После она будет считаться не имеющей юридической силы.

Приблизительные расходы

Расходы на дарение различаются в зависимости от того, кем приходятся стороны по отношению друг к другу:

• близкие родственники;
• дальняя родня или третьи лица.

Близкая родня освобождена от главной статьи расходов: уплаты налога на доход. При этом к близким относятся:

1. Родители и дети.
2. Бабушки и внуки.
3. Братья и сестры.

Таким образом, их затраты составляют только оплату услуг нотариуса или юриста, если к ним обращались, и госпошлины (2000 рублей) за подачу бумаг в Росреестр.

К слову, составление дарственной у юриста обходится от 1 000 до 7 000 рублей. Нотариус за договор и нотариальные действия в среднем берет от 5 000 до 15 000.

Для третьих лиц кроме договора (если не написали самостоятельно) и той же госпошлины, после перехода прав нужно еще внести НДФЛ.

Скидки для них не делается даже пенсионерам, безработным, недееспособным и т.д. Расчет НДФЛ вычисляется исходя из цены квартиры умноженной на 13%.

К примеру, если дарят квартиру в 2 355 000 рублей, то НДФЛ составит: 2 355 000 * 0,13 = 306 150.

Когда дарится часть имущества, то и НДФЛ высчитают от стоимости даримой доли.

Размер НДФЛ может быть увеличен, если третье лицо, являющееся одаряемым, при этом нерезидент РФ. Иностранные граждане и россияне, живущие в год больше половины времени за пределами страны, должны внести 30% от стоимости, то есть почти треть.

О том, что такое выморочное имущество, а также о порядке его наследования муниципальным образованием читайте в данной статье.

Кто и в каких случаях имеет право оспорить завещание после смерти завещателя? Ответ найдете по ссылке.

В каких случаях запрещено дарить имущество?

Свобода гражданских договоров предполагает, что подарить можно что и кому угодно. Однако, на деле есть исключения:

1. Не могут дарить несовершеннолетние и/или недееспособные.
2. Если одаряемый – психолог или иной медик, педагог, работник социальной службы, а даритель – его клиент.
3. Если квартира в ипотеке, в залоге.
4. Если доля не выделена, то сначала надо сделать выдел.
5. Если нет согласия другого собственника на дарение доли.
6. Если супруг не дал согласие, а имущество нажито в браке.
7. Если квартира под арестом за долги.
8. Если квартира – предмет спора между собственниками или наследниками и проч.
9. Если даритель проходит процедуру банкротства.
10. При субсидиарной ответственности.

Закон о субсидиарной ответственности принят совсем недавно, в 2018 году. Согласно ему сделки дарения будут оспариваться при наличии претензий. Однако закон не имеет обратной силы и применяется только в отношении новых нарушителей.

Можно ли передарить подаренную квартиру?

Составить договор дарения на подаренную квартиру можно. Однако при таком подарке, когда не прошло три года, и сам одаряемый, и даритель, получивший в прошлом жилье в виде подарка, должны будут уплатить налог. Поэтому такое практикуется крайне редко.

Заключение

Таким образом, при оформлении дарственной стоит помнить, что существует специфика правил передачи квартиры разным лицам, а также случаи, когда такой подарок строго запрещен законом.