Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — главный документ при покупке квартиры в строящемся доме. Его содержание регулирует закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), но многие детали застройщик прописывает сам. Разберём пункты, которые стоит прочитать особенно внимательно.
Характеристики квартиры
В договоре должны быть точно описаны:- адрес строящегося дома и номер квартиры по проекту;- этаж, количество комнат, общая и жилая площадь;- площадь балкона или лоджии;- план квартиры с расположением помещений;- назначение объекта — жилое помещение.Сверьте эти данные с тем, что вам показывали в офисе продаж.
Допустимое изменение площади
После завершения строительства площадь квартиры может отличаться от проектной. В договоре обычно указывают допустимое отклонение и порядок перерасчёта: если площадь увеличилась, покупатель доплачивает, если уменьшилась — застройщик возвращает разницу. Закон признаёт существенным изменение площади более чем на пять процентов — в этом случае покупатель вправе расторгнуть договор. Обратите внимание, в какую сторону и с какой точностью ведётся перерасчёт.
Сроки
В договоре должен быть указан срок передачи квартиры покупателю. Если застройщик его нарушает, он обязан уплатить неустойку в размере, установленном законом. Если срок меняется, застройщик должен предложить изменение договора не позднее чем за два месяца до окончания срока. Покупатель не обязан соглашаться.
Отделка
Отдельный важный пункт — состав отделки. В договоре должно быть указано, передаётся ли квартира без отделки, с предчистовой или чистовой отделкой, и что именно в неё входит. Например, в ЖК «Доминанта» в Екатеринбурге покупатель выбирает между предчистовой и чистовой отделкой, и выбранный вариант фиксируется при покупке. Такой подход исключает разногласия при приёмке: если что-то из перечня не выполнено, это основание для замечаний.
Гарантия
Закон устанавливает минимальные гарантийные сроки:- на объект — не менее пяти лет;- на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет;- на отделочные работы — не менее одного года.Проверьте, что сроки в договоре не короче установленных законом. Также проверьте порядок предъявления претензий по гарантии.
Ответственность сторон
В договоре должны быть прописаны последствия нарушений для обеих сторон:- неустойка застройщика за просрочку передачи квартиры;- ответственность покупателя за просрочку платежей;- основания для расторжения договора;- порядок возврата средств.Обратите внимание на пункты, где ответственность покупателя шире, чем у застройщика.
Цена и порядок оплаты
Проверьте, указана ли итоговая цена, порядок и сроки оплаты, реквизиты эскроу-счёта. Деньги перечисляются только на эскроу-счёт в банке.
Итог
Прежде чем подписывать ДДУ, прочитайте его полностью и в спокойной обстановке. Если сомневаетесь в каком-то пункте, покажите договор юристу. Это займёт немного времени, но защитит от неприятных сюрпризов на этапе приёмки.
